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Acte de notoriété acquisitive : l’absence de preuve ne justifie pas l’annulation

Publié le : 24/06/2026 24 juin juin 06 2026

Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La pratique révèle une confusion persistante entre la validité d’un acte authentique et son efficacité probatoire. Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification attendue quant au régime de l’acte de notoriété acquisitive, en dissociant strictement sa régularité formelle de sa capacité à établir une prescription acquisitive. En l’espèce, une propriétaire revendiquait la titularité d’une parcelle en se prévalant d’un acte de notoriété acquisitive dressé en 2015. Les défendeurs contestaient l’existence d’une possession répondant aux exigences légales, soutenant qu’elle ne présentait ni le caractère paisible, ni la continuité, ni l’absence d’équivoque requises pour prescrire. La cour d’appel, relevant que les déclarations recueillies par le notaire étaient contredites par les constatations d’un géomètre-expert intervenu dans le cadre d’un bornage et que plusieurs personnes revendiquaient la parcelle, avait jugé la possession impropre à fonder une prescription trentenaire et prononcé l’annulation de l’acte. Saisie du pourvoi, la Cour de cassation casse partiellement la décision (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 23-23.911).

La portée probatoire limitée de l’acte de notoriété acquisitive

La Haute juridiction relève que les motifs retenus par les juges du fond établissaient uniquement l’insuffisance des éléments mentionnés dans l’acte pour caractériser une possession conforme aux conditions de la prescription trentenaire. Les constatations du géomètre-expert, faisant apparaître des revendications concurrentes, excluaient une possession paisible et non équivoque. Ainsi, l’acte ne permettait pas de démontrer l’acquisition de la propriété par l’effet du temps. Cette absence de force probante affectait la démonstration du droit invoqué, sans pour autant vicier l’instrumentum.

La distinction entre nullité de l’acte authentique et défaut de preuve

La Cour rappelle qu’un acte authentique ne peut être annulé en raison de la seule insuffisance de sa valeur probatoire. L’absence d’éléments probants quant à la prescription alléguée ne constitue pas une cause de nullité. En opérant cette distinction, la décision affirme que la validité formelle de l’acte de notoriété acquisitive demeure intacte, même si son contenu ne suffit pas à établir la propriété revendiquée. L’inefficacité probatoire ne se confond pas avec l’irrégularité de l’acte, laquelle seule serait susceptible d’entraîner son annulation.

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